{"id":145,"date":"2026-04-24T11:30:56","date_gmt":"2026-04-24T11:30:56","guid":{"rendered":"https:\/\/viadeserviciosinmobiliarios.com\/blog\/?p=145"},"modified":"2026-04-24T11:30:56","modified_gmt":"2026-04-24T11:30:56","slug":"como-vender-una-vivienda-heredada-paso-a-paso","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/viadeserviciosinmobiliarios.com\/blog\/index.php\/2026\/04\/24\/como-vender-una-vivienda-heredada-paso-a-paso\/","title":{"rendered":"\u00bfC\u00f3mo vender una vivienda heredada paso a paso?"},"content":{"rendered":"\n

Vender la casa de la abuela: cuando la herencia se convierte en papeles y dolores de cabeza<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00bfTe ha tocado heredar una vivienda? Pues prep\u00e1rate. Porque lo que parec\u00eda un regalo del cielo puede convertirse en una aut\u00e9ntica odisea burocr\u00e1tica. Y no, no exagero.<\/p>\n\n\n\n

Seg\u00fan datos del Ministerio de Justicia de 2025, el 73% de las herencias inmobiliarias en Espa\u00f1a tardan m\u00e1s de ocho meses en resolverse completamente. \u00bfEl motivo? La mayor\u00eda de herederos no tienen ni idea de por d\u00f3nde empezar.<\/p>\n\n\n\n

Mira, heredar una casa no es como recibir el reloj del abuelo. Aqu\u00ed hay impuestos, documentos, tr\u00e1mites… Y cada paso mal dado puede costarte miles de euros. Literalmente.<\/p>\n\n\n\n

La pesadilla del papeleo: docum\u00e9ntate o sufre las consecuencias<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Vale, lo primero es lo primero. Sin papeles no hay para\u00edso.<\/p>\n\n\n\n

Necesitas el certificado de defunci\u00f3n. Obvio, \u00bfno? Pero ojo, no cualquier certificado vale. Debe ser literal, no informativo. Porque s\u00ed, hay diferencias y te aseguro que el Registro de la Propiedad no acepta el segundo.<\/p>\n\n\n\n

Despu\u00e9s viene el testamento. Si existe, perfecto. Si no… bueno, entonces toca declaraci\u00f3n de herederos abintestato. \u00bfQu\u00e9 es eso? Un tr\u00e1mite notarial que determina qui\u00e9nes son los herederos legales cuando no hay testamento. Y cuesta entre 150 y 400 euros, dependiendo del notario.<\/p>\n\n\n\n

El certificado de \u00faltimas voluntades es otro imprescindible. Lo pides en el Ministerio de Justicia y tardas unos 15 d\u00edas en tenerlo. Sin este documento, no puedes saber si existe testamento o no.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfY la nota simple de la vivienda? Fundamental para conocer el estado registral del inmueble. Cargas, hipotecas, embargos… todo aparece ah\u00ed. Son 9 euros que pueden ahorrarte disgustos may\u00fasculos.<\/p>\n\n\n\n

Pero aqu\u00ed viene lo bueno. El certificado de empadronamiento hist\u00f3rico del fallecido. Muchos se olvidan de este documento y despu\u00e9s tienen problemas con la exenci\u00f3n en el Impuesto de Sucesiones. Porque s\u00ed, si el difunto llevaba m\u00e1s de cinco a\u00f1os empadronado en la vivienda, hay beneficios fiscales importantes.<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n necesitar\u00e1s el certificado energ\u00e9tico actualizado. Desde 2013 es obligatorio para vender, y si el inmueble no lo tiene, prep\u00e1rate para pagar entre 100 y 300 euros a un t\u00e9cnico certificador.<\/p>\n\n\n\n

Y por si fuera poco, la c\u00e9dula de habitabilidad. Sin ella, t\u00e9cnicamente no puedes vender. Aunque en la pr\u00e1ctica muchas operaciones se hacen sin este documento, es un riesgo innecesario.<\/p>\n\n\n\n

El laberinto fiscal: cuando Hacienda quiere su parte (y es mucho)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Te lo voy a decir sin rodeos. Los impuestos pueden comerte vivo.<\/p>\n\n\n\n

Empecemos por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Var\u00eda brutalmente seg\u00fan la comunidad aut\u00f3noma. En Madrid, con la normativa actual de 2025, pr\u00e1cticamente no pagas nada si eres c\u00f3nyuge o descendiente directo. En Andaluc\u00eda, tampoco. Pero en Asturias o Arag\u00f3n… bueno, prepara la chequera.<\/p>\n\n\n\n

La base imponible se calcula sobre el valor real del inmueble, no el catastral. Y aqu\u00ed viene el primer problema: \u00bfc\u00f3mo demuestras ese valor real? Lo habitual es usar el de referencia de la Direcci\u00f3n General del Catastro, pero si est\u00e1 muy desfasado, Hacienda puede hacer su propia valoraci\u00f3n. Y cr\u00e9eme, nunca sale a tu favor.<\/p>\n\n\n\n

Despu\u00e9s est\u00e1 el IRPF por la venta. Si vendes la vivienda heredada, la ganancia patrimonial tributa como incremento de patrimonio. \u00bfC\u00f3mo se calcula? Diferencia entre precio de venta y valor de adquisici\u00f3n. Pero ojo, el valor de adquisici\u00f3n no es lo que pag\u00f3 el difunto, sino el valor que ten\u00eda cuando t\u00fa la heredaste.<\/p>\n\n\n\n

Ejemplo pr\u00e1ctico: heredas una casa valorada en 200.000 euros. La vendes por 220.000. Tu ganancia patrimonial es de 20.000 euros, que tributar\u00e1 en tu IRPF al tipo marginal que te corresponda. Si est\u00e1s en el tramo del 30%, pagar\u00e1s 6.000 euros.<\/p>\n\n\n\n

Pero hay una salvaci\u00f3n: la exenci\u00f3n por reinversi\u00f3n en vivienda habitual. Si tienes m\u00e1s de 65 a\u00f1os y la casa heredada era tu residencia habitual, puedes estar exento. Tambi\u00e9n si reinviertes el dinero en otra vivienda habitual, aunque aqu\u00ed las condiciones son m\u00e1s estrictas.<\/p>\n\n\n\n

Y no te olvides de la plusval\u00eda municipal. Ah, perd\u00f3n, que ahora se llama Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Este impuesto lo paga quien vende, y se calcula sobre el incremento del valor del suelo desde que se adquiri\u00f3 hasta que se vende.<\/p>\n\n\n\n

Desde la reforma de 2021, si no ha habido incremento real de valor, no tienes que pagarlo. Pero debes demostrarlo, y eso significa m\u00e1s papeles y m\u00e1s gestiones.<\/p>\n\n\n\n

Tasaci\u00f3n y valoraci\u00f3n: el arte de ponerle precio a los recuerdos<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00bfCu\u00e1nto vale realmente esa casa? No es una pregunta sentimental, sino muy pr\u00e1ctica.<\/p>\n\n\n\n

Para empezar, necesitas una tasaci\u00f3n oficial si queda hipoteca pendiente. Los bancos no aceptan otra cosa. Cuesta entre 300 y 600 euros, seg\u00fan la vivienda y la zona.<\/p>\n\n\n\n

Pero aunque no haya hipoteca, te recomiendo hacer una valoraci\u00f3n profesional. \u00bfPor qu\u00e9? Porque el mercado inmobiliario est\u00e1 loco. En 2025, los precios han subido un 12% respecto al a\u00f1o anterior en ciudades como Valencia o M\u00e1laga, mientras que en zonas rurales han bajado un 3%.<\/p>\n\n\n\n

La clave est\u00e1 en no dejarse llevar por el valor catastral. Ese n\u00famero que aparece en el IBI no tiene nada que ver con el valor de mercado. Puede estar desfasado en un 40% o m\u00e1s.<\/p>\n\n\n\n

Personalmente, creo que lo mejor es encargar un informe de valoraci\u00f3n a varios profesionales. Tres opiniones diferentes te dar\u00e1n una horquilla de precios realista. Y si hay mucha diferencia entre ellas, investigas qu\u00e9 est\u00e1 pasando.<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n puedes usar herramientas online como Idealista o Fotocasa para comparar con viviendas similares de la zona. Pero ojo con estas comparaciones. Una casa en primera l\u00ednea de playa y otra a 500 metros pueden tener precios completamente diferentes.<\/p>\n\n\n\n

El estado de conservaci\u00f3n es fundamental. Una vivienda que necesita reforma integral puede perder entre un 15% y un 25% de su valor. Y si hablamos de problemas estructurales, la cosa se complica mucho m\u00e1s.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfY si la casa tiene inquilinos? Pues el valor baja considerablemente. Una vivienda ocupada puede valer hasta un 30% menos que una libre, especialmente si los contratos son antiguos con rentas bajas.<\/p>\n\n\n\n

No olvides los gastos asociados a la venta. Notario, registro, gestor\u00eda, comisiones inmobiliarias… pueden suponer entre un 3% y un 5% del precio final. Descu\u00e9ntalos de tu valoraci\u00f3n para tener una idea real de lo que vas a obtener.<\/p>\n\n\n\n

Estrategias de venta: del boca a boca a las plataformas digitales<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Bueno, ya tienes los papeles y sabes cu\u00e1nto vale la casa. Ahora toca venderla. Y aqu\u00ed las opciones son variadas.<\/p>\n\n\n\n

Lo tradicional: contratar una inmobiliaria. Ventajas evidentes: ellos se ocupan de todo, tienen experiencia y contactos. Inconvenientes: las comisiones rondan el 3-5% del precio de venta, y no siempre trabajan con la intensidad que te gustar\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

Ojo con los contratos de exclusividad. Muchas inmobiliarias te pedir\u00e1n exclusiva durante seis meses o m\u00e1s. Si no est\u00e1s satisfecho con su trabajo, te quedar\u00e1s atado. Mi consejo: si firmas exclusiva, que sea por m\u00e1ximo tres meses renovables.<\/p>\n\n\n\n

La venta directa est\u00e1 ganando terreno. Plataformas como Idealista permiten anunciar directamente, y hay empresas como Via de Servicios Inmobiliarios<\/a> que ofrecen servicios intermedios: te ayudan con la documentaci\u00f3n y gestiones, pero sin las comisiones tradicionales.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfTe suena esto de las visitas? Es la parte m\u00e1s pesada de la venta directa. Prepararte para recibir curiosos, inversores, familias… y la mayor\u00eda no comprar\u00e1n. Pero entre diez visitas, quiz\u00e1s salga una oferta seria.<\/p>\n\n\n\n

La documentaci\u00f3n debe estar perfecta antes de empezar las visitas. Nada de \u00abya lo arreglaremos cuando aparezca el comprador\u00bb. Los compradores serios huyen de los problemas documentales como de la peste.<\/p>\n\n\n\n

Las fotos del anuncio son cruciales. El 85% de los compradores deciden si visitar una vivienda bas\u00e1ndose \u00fanicamente en las fotos online. Si no tienes buena c\u00e1mara, contrata un fot\u00f3grafo profesional. Son 200-300 euros que pueden acelerar mucho la venta.<\/p>\n\n\n\n

Y el precio inicial: ah\u00ed est\u00e1 la clave. Poner un precio muy alto desde el principio es contraproducente. La vivienda se quema en los portales, y despu\u00e9s cuesta mucho bajar el precio sin generar desconfianza.<\/p>\n\n\n\n

Una estrategia que funciona bien: empezar con un precio ligeramente alto pero razonable, y si no hay movimiento en dos meses, bajar un 5-7%. Genera sensaci\u00f3n de oportunidad.<\/p>\n\n\n\n

El momento de la verdad: negociaci\u00f3n y cierre de la operaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Llega la oferta. Y ahora \u00bfqu\u00e9?<\/p>\n\n\n\n

Lo primero: no te emociones con la primera propuesta. Salvo que sea el precio que ped\u00edas o muy cerca, siempre hay margen de negociaci\u00f3n. Los compradores esperan regatear, forma parte del juego.<\/p>\n\n\n\n

Pero tampoco te pases de listo. Si recibes una oferta a un 10% del precio pedido, probablemente sea seria. Una oferta a un 30% menos… bueno, ah\u00ed ya huele a especulador o a alguien que prueba suerte.<\/p>\n\n\n\n

La se\u00f1al es importante. No aceptes se\u00f1ales simb\u00f3licas de 500 o 1.000 euros. Una se\u00f1al seria debe ser m\u00ednimo el 5% del precio final, y mejor si es el 10%. Porque una se\u00f1al alta demuestra que el comprador va en serio y tiene capacidad econ\u00f3mica.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfY si el comprador necesita hipoteca? Pues paciencia. El proceso se alarga m\u00ednimo mes y medio. Pero incluye en el contrato de arras una cl\u00e1usula que obligue al comprador a solicitar la hipoteca en un plazo m\u00e1ximo (15 d\u00edas est\u00e1 bien), y otra que libere la operaci\u00f3n si no se la conceden en 45 d\u00edas.<\/p>\n\n\n\n

La tasaci\u00f3n del banco puede darte sorpresas. Si tasa la vivienda por debajo del precio acordado, el comprador tendr\u00e1 que poner m\u00e1s dinero propio o renegociar el precio. Prep\u00e1rate para esta posibilidad.<\/p>\n\n\n\n

El momento de firmar en el notario es pura liturgia. Si todo est\u00e1 bien preparado, es un tr\u00e1mite. Pero ojo con los pagos: aseg\u00farate de que el dinero est\u00e9 disponible antes de firmar. Nada de cheques o transferencias pendientes.<\/p>\n\n\n\n

Los gastos del notario y registro van a cargo del comprador, pero las deudas pendientes de la vivienda (IBI, comunidad, suministros) van por tu cuenta. Liquida todo antes de la firma para evitar problemas posteriores.<\/p>\n\n\n\n

Errores que te pueden costar una fortuna<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Y llegamos a la parte que m\u00e1s me gusta: los errores de principiante que pueden costarte miles de euros.<\/p>\n\n\n\n

Error n\u00famero uno: vender sin liquidar todos los impuestos de la herencia. Si no has pagado el Impuesto de Sucesiones, t\u00e9cnicamente no puedes transmitir la propiedad. El notario pedir\u00e1 el justificante de pago o, al menos, la autoliquidaci\u00f3n presentada.<\/p>\n\n\n\n

Error n\u00famero dos: no comprobar las deudas de la comunidad de propietarios. Si hay deudas pendientes, el nuevo propietario puede reclamar hasta dos a\u00f1os de atrasos. Imag\u00ednate vender y que te reclamen 3.000 euros de gastos comunitarios posteriores a la venta.<\/p>\n\n\n\n

Error n\u00famero tres: firmar con inmobiliarias sin leer la letra peque\u00f1a. Algunas incluyen cl\u00e1usulas abusivas, como comisiones aunque no vendan, o exclusivas que se renuevan autom\u00e1ticamente. Siempre lee todo antes de firmar.<\/p>\n\n\n\n

El cuarto error es muy t\u00edpico: no declarar correctamente en el IRPF. Muchos herederos no saben que deben declarar la ganancia patrimonial como incremento de patrimonio, no como ganancia inmobiliaria. La diferencia fiscal puede ser considerable.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfY qu\u00e9 pasa si heredas junto con otros familiares? Pues que la cosa se complica exponencialmente. Todos los herederos deben estar de acuerdo en el precio y las condiciones de venta. Si uno se opone, la venta se paraliza. En estos casos, a veces la \u00fanica soluci\u00f3n es la divisi\u00f3n judicial de la herencia, que puede durar a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n est\u00e1 el error de los gastos no deducibles. Muchos propietarios se piensan que pueden desgravar las mejoras realizadas en la vivienda antes de venderla. Error. Solo se pueden desgravar las mejoras que incremente objetivamente el valor de la propiedad y est\u00e9n debidamente justificadas documentalmente.<\/p>\n\n\n\n

Por \u00faltimo, nunca vendas por debajo del valor catastral m\u00e1s las mejoras. Hacienda puede interpretar que hay una simulaci\u00f3n en el precio y investigar la operaci\u00f3n. Y cr\u00e9eme, no quieres que Hacienda investigue tus operaciones inmobiliarias.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfNecesitas ayuda profesional para todo este proceso? En Via de Servicios Inmobiliarios<\/a> encontrar\u00e1s el asesoramiento que necesitas para que la venta de tu vivienda heredada sea un \u00e9xito, no un dolor de cabeza. Porque vender una herencia ya es bastante complicado como para hacerlo solo.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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